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京津冀一体化优势未显,燕郊楼市遭遇滑铁卢—北京防水公司

从北京最繁华的CBD区域乘坐930路公交车,向东驶进京通快速路,横穿北京市通州区之后,再由通燕高速转向102国道。在不堵车的情况下,只需40分钟的车程,便到达潮白河东侧的“燕潮酩酒厂”站。但这里没有酒厂,在近两公里道路的南北两侧,密密麻麻布满了各种房地产项目的营销大厅。只要在路旁稍作停留,便有数个皮肤黝黑、手拿传单的销售人员上前推介房屋,直至把你引入某个销售大厅。

  这里是燕郊,河北省距离北京最近的一片区域,与北京通州区仅一河之隔。便利的区位和较低的房价使燕郊成为30万北漂的栖身之地,也使得这个“国家高新技术产业开发区”最终以房地产而闻名。

  如今,京津冀协同发展概念的提出,为燕郊勾勒出一个安居乐业的新梦想。现实却是,空置率高企的燕郊楼市并未因这个利好而显得太过兴奋,去年末以来的房价滞涨、销售迟缓局面,至今仍未改变。相反,产业空心化导致的人口出行率高,正在带来不堪重负的交通压力。多年来,在整个京津冀版图内,燕郊始终未能找准自身位置,这也成为产业接续的障碍。经历过无数利好消息刺激的燕郊,如今已难为所动。

  滞销区位优势难催热地产

  “现在中央已经提出了京津冀协同发展,对燕郊绝对是利好,趁现在房价还没涨起来,最好赶紧出手。”在燕郊著名的大盘“天洋城4代”的营销中心,销售员如此介绍。如今,“京津冀协同发展”已成为燕郊多数房地产项目的销售说辞。

  今年年初,“京津冀协同发展”战略正式被提出,要求明确三地功能定位、产业分工、城市布局、设施配套、综合交通体系等重大问题,并从财政政策、投资政策、项目安排等方面形成具体措施。

  作为河北省距离北京最近的区域,燕郊无疑是这项政策的受益者。从距离上看,燕郊距北京天安门仅有30公里,甚至比北京的房山、顺义、密云区更具区位优势。

  作为燕郊老项目的“天洋城4代”,位于燕郊开发区东部,102国道以南,总规划建筑面积达480万平方米,是燕郊有名的大盘。该项目曾于去年12月27日开盘,开盘均价在12500元/平方米左右。直到今年3月,销售人员给出的报价仍然在上述水平,且目前仍有约一半的房源尚未售出。

  同样的情况还发生在燕郊的其他几个大盘之间,如首尔甜城、孔雀城、富地广场等。多数项目的销售人员向中国证券报记者表示,不仅价格没有上涨,而且除个别楼层的优质户型已经售出外,这些项目均有足够的房源可供选择。

  事实上,从去年年末开始,燕郊楼市就出现明显的滞涨和滞销局面。一些房地产项目期望在今年年初迎来市场回暖,但销售人员仍表示,今年看房和认购的人数均比去年同期明显下滑。

  即便如此,燕郊楼市的供应仍在加大。以横穿燕郊的102国道为界,随着北侧项目的开发殆尽,开发重点已经转向国道南侧的广阔区域。记者发现,国道南侧是大量的农田,其中有不少已被围栏挡住,即将进入开发阶段。

  当地人介绍,在燕郊开发区的区划范围内,102国道南侧还有着大量土地,如果这一区域全部实现开发,其体量几乎相当于再造一个燕郊。

  拥堵 人口压力考验配套设施

  如此大的开发体量,能否真正被消化?作为北京重要的卫星城之一,燕郊在疏解人口方面无疑有着巨大潜力。但3月中旬的一次大规模“堵车”事件,正在暴露出这个区域的潜在问题。

  从3月15日晚到3月16日晚,燕郊发生了一起严重的“堵车”事件:102国道、燕顺路、迎宾路、行宫大街、燕灵路等主要路段均全线瘫痪。由于是周末,3月16日晚,从北京返回燕郊的汽车在102国道上排成了长龙,长时间纹丝不动。

  本次堵车的原因系人为造成。中国证券报的记者调查发现,因为对物业费涨价不满,“潮白人家”、“夏威夷北岸”、“纳丹堡”等项目的业主拉起横幅走向马路维权。同时上街维权的,还有“首尔甜城”的业主,因对该项目擅自变更规划表示抗议。

  对于长期生活在燕郊的人来说,近年来生活正在发生微妙变化。王伟早在2010年就已入住“夏威夷南岸”小区,当时的购房价格还不到5000元/平方米,比北京低一半。他说,一方面,燕郊的配套设施越来越完善,幼儿园、医院、超市都逐渐到位;但另一方面,随着人口增多,燕郊的交通承受了越来越大的压力,每天早晚高峰期间,102国道燕郊段都会发生拥堵。

  近年来,北京人口外溢现象明显,与燕郊一河之隔通州区人口增加,京通快速路拥堵已成常态。由此,经102国道和通燕高速进入北京的通道大受影响,时间成本的增加使燕郊区位优势逐渐丧失,并影响到燕郊楼市的消化。

  王伟表示,每到晚上,他所入住的小区中,约有一半房屋处于“黑灯”状态。他表示,这种情况在燕郊新建小区中是普遍现象,老小区入住率稍高。但随着纳税或社保期限延长,一些获得购房资格的人已开始向北京搬迁。

  本报记者深入不少小区调查发现,很多在3、4年前交房的小区,目前还有大量的毛坯房存在。还有部分从未入住过的简装房屋处于出售状态,但销售情况不佳。

  事实上,不少燕郊当地的开发商,在从事一手房开发的同时,还兼营二手房销售的业务。兴达二手房经纪机构的一名经纪人表示,由于其项目的很多业主属于投资客,因此公司可以代为进行“资产管理”。

  政策 利好爽约频变噱头

  在北京中原地产研究部的总监张大伟看来,燕郊楼市正在陷入尴尬的滞销状态。一方面,投资需求占比较大,市场空置率高;另一方面,基础设施建设的缺乏,已使燕郊难以承担现有人口压力。

  据了解,当前燕郊共有超过50万人口,其中30万为“居住在燕郊、工作在北京”的北漂一族。对于这部分人来说,燕郊是一座不折不扣的“睡城”。

  周磊便是“睡城”的一员,他使用北京的手机号,工作和生活重心都在北京。每天乘坐930或813路公交车到大望路去上班,下午再乘车回燕郊,算上排队等车的时间,每天的交通成本达到4个小时。“个中辛苦,难以言说”。

  最初,每天经过京冀交界潮白河时,周磊的手机总会收到短信“欢迎来到河北”、“欢迎回到北京”。后来,河北移动不再发送提示短信,只有回到北京时,他还能收到“欢迎回到北京”的信息。“燕郊不想拿自己当外人,北京却想划清界限。”周磊半开玩笑地说。

  这种关系几乎颇能诠释两地心态。据悉,有关燕郊的各种利好信息,总是从河北省传出,最终以北京的辟谣或不回应而告终。这种不确定的利好也导致燕郊楼市不断震荡。

  2008年,受益于北京奥运会带来的“燕郊将划归北京”的说法,燕郊楼市迎来大量购房者,房价也大幅上涨。但此后,该消息不了了之,燕郊房价又因过度透支而迅速回落。2009年,北京到燕郊城铁规划获批的消息再度传出,燕郊楼市一度升温,但同样在无法证实之后沉寂。

  此后数年间,燕郊楼市曾经历过多次震荡,直到去年上半年,燕郊房价攀升至12000元/平方米的水平,此后便再难进一步攀升。

  张大伟表示,燕郊的楼市多年来受到各种利好消息刺激,如统一区号、统一区划、城铁联通等。但到目前为止,除了正在建设的密涿支线外,无一利好变成现实。正因如此,使得燕郊楼市在震荡中逐渐产生疲态。所以在“京津冀协同发展”有实质性利好落地之前,燕郊楼市恐难有起色。

  他还表示,燕郊楼市走向与北京有着很大的正相关性,在北京楼市陷入滞涨之时,燕郊市场恐难有起色。他还透露,与北京个别项目的低开类似,近期燕郊已有部分楼盘出现降价。

  对策 重新定位规划产业

  大量“候鸟”的存在,导致房地产成为燕郊的主要产业。据悉,除了位于燕郊开发区东外环路的华润雪花啤酒厂外,整个开发区以房地产企业为主。燕郊的建筑、房地产销售、二手房经纪等细分行业,不仅吸纳了除“候鸟”外的大部分就业人口,也成为开发区主要的收入来源。

  专家认为,与很多中小城市一样,“房地产经济”成为燕郊发展模式的真实写照。但值得注意的是,这与开发区“高新技术产业”的定位相比,似乎并不吻合。

  据悉,在升格为“国家高新技术产业开发区”之初,燕郊曾花费不少精力,力图从北京引进高新技术产业,但该项工作进展缓慢。与此同时,考虑到环保问题,燕郊传统的建材业已接近“歇业”。

  在很多业内人士看来,“房地产独大”与“产业空心化”才是燕郊真正的“痛”。这不仅不利于当地经济健康发展,而且不利于燕郊的基础设施建设,也不利于燕郊承接北京的外溢产业。

  事实上,与这座“睡城”中的很多老居民一样,王伟已较为习惯燕郊的生活,如果有合适的工作机会,他希望能够在燕郊就业。同时,还希望燕郊有足够的医疗、教育资源,来放心安置自己父母和孩子。

  分析人士认为,通过对产业空心的填补,实现人口的安置和稳定,将是燕郊问题的主要解决之道,也与京津冀协同发展的思路吻合。不仅如此,对于京郊的其他城市,以及大量房地产供应过剩的中小城市来说,这都是解决房地产乃至经济问题的一把重要“钥匙”。

  但值得注意是,除京城的行政壁垒外,在整个京津冀版图内,燕郊始终未能找准自身的定位,这也成为产业接续的障碍。“如果只是北京的协助,而不能实现同步发展,就无法真正实现一体化,只能继续作为‘睡城’。”张大伟说。

  对于燕郊的产业定位,有专家表示,可发展现代服务业、现代农业、旅游业等污染少的产业,但合适与否仍需论证。

  即便如此,对于供应过剩燕郊的楼市来说,要想真正复苏尚需时日。张大伟表示,与北京周边很多城市一样,燕郊楼市库存量大,消化能力不足,即使利好消息真正落地,楼市也难以恢复至常态。且需要警惕的是,短期炒作并不利于这些区域房地产市场的健康发展。

  燕郊地产的“双刃剑”

  在全国实施限购的政策城市中,燕郊所属的河北省三河市是一个特殊的例子。与京沪广深等一线城市以及其他东部二线城市比,它既不是省会城市,又不属于计划单列市。只是因为它位于北京 周边,承接了北京的大量外溢需求,所以才被戴上限购的“紧箍咒”。

  但矛盾的是,当前燕郊房地产市场供应明显过剩,大量房屋有待消化。在此情况下,限购政策不放松,岂不是不利于市场消化,加速泡沫累积?

  对此,我们只能这样理解:燕郊已经自觉地与北京融为一体,或者决策层认为燕郊应是北京的一部分。在北京实施全国最严厉限购政策的情况下,燕郊不进行限购,似乎显得不合时宜。

  事实上,从楼市表现来看,燕郊早就与北京实现同步。2010年,当北京通州区因“城市副中心”的利好而房价大涨之时,燕郊楼市也出现量价齐升。随后,燕郊楼市又随着通州泡沫的破裂而转入低迷。

  但这种“同步”只是表面,作为起步最早的一座卫星城,燕郊始终没有真正融入北京发展。主要表现为,燕郊没有承接北京的外溢产业,而只是承担了为北京提供了“住所”的作用。

  原因是多方面的。首先,首都可能不愿将资源分享给“小伙伴们”;其次,在发展之初,燕郊只看到了“环首都”的房地产红利,而忽视了其他更为长远的利好;最后,燕郊的区位优势又使它具备了各种便利。

  客观地说,燕郊“房地产先行”在很大程度上是市场选择结果,正如昆山 之于上海 。但决策部门有意识地忽略基础设施建设和产业、人口支撑,而放大房地产市场的价值,则是造成“蝴蝶效应”的根源。

  房地产是一把双刃剑。它能够迅速带来大量的土地出让收益和房地产税收,同时也可以对其他产业形成挤出效应。这一点,在当下中国很多城市的发展过程中,已得到印证。

  如今燕郊开发区经济模式,几乎可以用“畸形”来形容。一方面,“房地产独大”形势已定,基建滞后,产业空心,“高新技术”的定位更是无从谈起。另一方面,就房地产市场而言,空置率高企,市场需求乏力,但供应仍在增加。在这种“畸形”情况下,要纠正经济结构,承接北京产业外溢,难度可想而知。

  京津冀协同发展大幕已经拉开,对于众多环北京城市来说,意味着大蛋糕的开切。如何从观念的根源上避免“房地产先行”,颇为值得重视,尤其是在固安、涿州、保定 等地跃跃欲试地想步燕郊后尘的情况下。

  因为事实证明,对思路的纠正,恐怕要比对产业结构纠正困难得多。正如在实施限购燕郊,购房者仍然能够以万元左右的成本,轻松穿越政策的关卡而取得购房资格。足见房地产冲动一旦激起,就难以压制。